Qué gastos de la hipoteca se pueden recuperar
Las cláusulas que atribuían al consumidor la totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca han sido declaradas abusivas por los tribunales. Tras la doctrina del Tribunal Supremo, el reparto general es el siguiente: el banco debe devolver la totalidad de los gastos de registro de la propiedad y de gestoría, la mitad de los gastos de notaría y, en muchos casos, la tasación.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en hipotecas firmadas antes de noviembre de 2018, en general correspondía al prestatario, aunque cada caso debe revisarse.
- Registro de la propiedad: 100 %.
- Gestoría: 100 %.
- Notaría: 50 %.
- Tasación: según la fecha y la jurisprudencia aplicable.
El plazo general: cinco años
La acción de nulidad de la cláusula abusiva no prescribe, pero la acción para pedir la restitución del dinero sí está sujeta a un plazo. En Cataluña se aplica el plazo de diez años del Código Civil catalán para acciones personales, mientras que en el resto de España el plazo general del artículo 1964 del Código Civil es de cinco años.
¿Desde cuándo empieza a contar el plazo?
Esta es la cuestión clave. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha declarado que no es compatible con el Derecho europeo que el plazo empiece a contar desde que se pagaron los gastos, porque el consumidor no podía saber entonces que la cláusula era abusiva. El plazo solo puede iniciarse cuando el consumidor ha tenido o ha podido tener conocimiento del carácter abusivo de la cláusula.
Los tribunales españoles han ido aplicando esta doctrina, lo que significa que muchas hipotecas antiguas siguen siendo reclamables. Cada caso debe analizarse según sus fechas, si existieron reclamaciones previas y la jurisprudencia vigente en el momento de la demanda.
Hipotecas canceladas o subrogadas
Que la hipoteca ya esté cancelada no impide reclamar los gastos de constitución. Tampoco si la hipoteca procede de una subrogación de promotor, aunque en ese caso solo pueden reclamarse los gastos que efectivamente asumió el comprador. También se pueden revisar los gastos de novaciones y cancelaciones.
Qué documentos necesitas
Es imprescindible la escritura de préstamo hipotecario y, a ser posible, las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las conservas, pueden solicitarse a la gestoría, la notaría o al banco. Nuestro equipo te ayuda a recopilar todo lo necesario.
No esperes a que la situación jurisprudencial cambie: cuanto antes se presente la reclamación extrajudicial, antes quedará interrumpida cualquier posible prescripción.